Wer daraus schließt, mehr Regulierung sei die Antwort, liegt falsch.
Die Lage ist eindeutig genug, um Position zu beziehen. Laut einer Untersuchung des Deutschen Mieterbundes vom Dezember 2025 verstoßen 46 Prozent der inserierten Bestandswohnungen in Berlin gegen die Mietpreisbremse; ein Drittel überschreitet sogar die gesetzliche Grenze des Mietwuchers. Gleichzeitig liegt der Median der Angebotsmieten für 2025 bei 15,78 €/m² – rund 56 Prozent mehr als noch fünf Jahre zuvor. Die Mietpreisbremse wurde bis Ende 2029 verlängert, wesentliche Verbesserungen sollen erst 2027 greifen. Das ist kein Programm, das ist Aufschub.
Das beste Argument der anderen Seite
Bevor man diese Politik verwirft, sollte man die stärkste Version ihres Verteidigungsarguments ernst nehmen: Ohne Mietpreisbremse wären die Mieten noch schneller gestiegen. Das Instrument habe, auch wenn es mit Lücken behaftet sei, zumindest eine Bodenwirkung erzeugt. Zudem brauche jede Regulierung Zeit, bis Sanktionsmechanismen greifen und Mieter ihre Rechte kennen. Die Verlängerung bis 2029 sei deshalb nicht Schwäche, sondern Pragmatismus.
Dieses Argument verdient Respekt – weil es empirisch nicht vollständig zu widerlegen ist. Kontrafaktische Szenarien lassen sich nicht beobachten. Einige Studien zeigen tatsächlich eine moderate Verlangsamung des Mietanstiegs in regulierten Segmenten.
Aber der Preis dieses Arguments ist hoch. Denn dieselbe Empirie zeigt: Was die Bremse auf der einen Seite verlangsamt, beschleunigt sie auf der anderen.
Der Verdrängungseffekt, den die Politik nicht benennt
Als Berlin 2020 den Mietendeckel einführte, brach das Angebot an Mietwohnungen um 51,8 Prozent ein. Bereits nach der Ankündigung sank die Zahl der inserierten Wohnungen um rund 60 Prozent. Vermieter zogen Wohnungen vom Markt, warteten ab oder wandelten sie in Eigentumswohnungen um. Die nicht-regulierten Segmente – Neubauten, umfassend sanierte Objekte – verzeichneten im Gegenzug einen beschleunigten Mietanstieg. Das Ifo-Institut und das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) dokumentierten diesen Mechanismus unabhängig voneinander.
Die Mietpreisbremse wiederholt diesen Mechanismus im kleineren Maßstab: Neubauten sind ausgenommen, grundlegend sanierte Wohnungen ebenfalls. Diese Ausnahmen sind politisch gewollt, um Investitionsanreize zu erhalten. Das Ergebnis ist paradox: Wer wenig verdient, konkurriert um regulierte Altbauwohnungen, die systematisch unter ihrem Marktwert inseriert werden – und von denen laut Mieterbund fast jede zweite trotzdem illegal zu teuer ist. Wer mehr verdient, weicht auf den nicht-regulierten Neubaumarkt aus und treibt dort die Preise.
Das ist kein Versagen der Durchsetzung. Das ist strukturelle Logik.
Die Effizienz-Achse: Was die Regulierung kostet
Bewertet man die Berliner Wohnungspolitik entlang der Frage, ob sie das angestrebte Ziel – bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten – mit vertretbarem Aufwand und ohne gravierende Nebenwirkungen erreicht, lautet die Antwort: nein.
Fast 60 Prozent der Berliner sind laut Berliner Mieterverein sozialwohnberechtigt. Über 50.000 Menschen gelten als wohnungslos; bis 2029 soll diese Zahl auf 85.000 steigen. Gleichzeitig laufen zwischen 2025 und 2035 über 42.000 Sozialbindungen aus – Wohnungen, die dann zum Marktniveau vermietet werden dürfen. Der Bestand schrumpft, während die Nachfrage wächst. Der Bedarf bis 2040 wird auf 272.000 zusätzliche Wohnungen geschätzt.
In dieser Lage ein Instrument zu verlängern, das die Angebotsseite nicht vergrößert und dessen Verstöße massenhaft undurchgesetzt bleiben, ist nicht soziale Verantwortung – es ist deren Simulation.
Was stattdessen trägt
Es gibt keine saubere Lösung. Aber es gibt Maßnahmen, die gegen die Strukturlogik des Problems arbeiten, statt an ihr vorbeizuregulieren.
Erstens: Genehmigungsverfahren für Wohnungsneubau müssen kürzer werden. Berlin gehört zu den Städten mit den längsten Bearbeitungszeiten für Bauanträge in Deutschland. Solange ein Neubauprojekt von der Planung bis zur Fertigstellung zehn Jahre dauert, ist kein Regulierungssystem der Welt schnell genug.
Zweitens: Das geplante Mietenkataster – eine zentrale Datenbank zur Überwachung der Mietpreisbindung – ist überfällig und muss mit echten Sanktionen unterlegt werden. Ein Gesetz, das zu 46 Prozent ignoriert wird, ist kein Gesetz – es ist eine Absichtserklärung.
Drittens: Die auslaufenden Sozialbindungen sind eine vorhersehbare Katastrophe. Der Senat hat die Zahlen, er kennt die Daten. Wer 2030 über Verdrängung klagt, dem wird man vorhalten müssen, dass er 2026 nichts getan hat. Das Land Berlin sollte Vorkaufsrechte und Ankaufsoptionen für Wohnungen mit auslaufender Sozialbindung systematisch nutzen – nicht als ideologisches Projekt, sondern als buchhalterische Pflicht.
Die Mietpreisbremse ist kein Fehler der Idee. Sie ist ein Fehler der Durchführung in einem Markt, der über Jahrzehnte strukturell unterversorgt wurde. Wer sie als Hauptinstrument verteidigt, ohne die Angebotsseite zu adressieren, löst das Problem nicht – er verwaltet es. Berlin hat keine Zeit mehr für Verwaltung.