Bundesbauministerin Verena Hubertz kann diesen Spalt mit dem Instrument schließen, das sie allein in der Hand hält: einer befristeten Förderrichtlinie, die den Baustart belohnt, nicht die Genehmigung.
Kernpunkte
- 2025 wurden nur 206.600 Wohnungen fertiggestellt, 45.400 weniger als 2024; der Bauüberhang lag Ende 2025 bei 760.700 genehmigten Wohnungen, davon erst 307.200 im Bau (Destatis, 22.05.2026).
- Der „Bau-Turbo" beschleunigt seit Oktober 2025 Genehmigungen, und die steigen wieder — doch rund 453.500 bereits genehmigte Wohnungen sind nicht einmal begonnen; hier setzt bislang kein Instrument an.
- Der Zug: eine befristete BMWSB-Förderrichtlinie „Baustart-Aktivierung", die einen an den tatsächlichen Baubeginn gekoppelten, degressiven Zins-/Kostenzuschuss für schon genehmigte, aber nicht begonnene Wohnungen zahlt.
- Aus unserer Sicht ist diese Förderrichtlinie der beste nächste Zug — überprüfbar am 15.01.2027.
Der Druck ist datiert und eindeutig. Am 22.05.2026 meldete das Statistische Bundesamt für 2025 nur noch 206.600 fertiggestellte Wohnungen, ein Minus von 18,0 Prozent. Gleichzeitig türmt sich ein Bauüberhang von 760.700 genehmigten Wohnungen — davon sind lediglich 307.200 im Bau. Es liegen also rund 453.500 fertig genehmigte Wohnungen brach, an denen kein Bagger steht. Die Genehmigungen selbst erholen sich (im März 2026 plus 11,5 Prozent zum Vorjahr): Das Nadelöhr ist nachweislich der Baubeginn, nicht die Baugenehmigung.
Was Hubertz selbst will
In stärkster Lesart will Hubertz dasselbe wie das Magazin: schnell mehr fertige, bezahlbare Wohnungen. Auf der Investorenkonferenz am 19.06.2026 in Frankfurt legte sie einen 13-Punkte-Aktionsplan zur Senkung der Baukosten vor — digitaler Bauantrag, kürzere Verfahren, verlängerte degressive Abschreibung, Gebäudetyp E, ein Wohnungsbaumodul im Deutschlandfonds. Der Koalitionsvertrag von 2025 nennt als Ziel 400.000 neue Wohnungen pro Jahr. Hubertz' erklärte Linie ist erkennbar: Kosten runter, Tempo rauf, privates Kapital mobilisieren. All das ist richtig — aber es zielt auf künftige Projekte und wirkt erst in Jahren. Für das laufende Ziel dieser Legislaturperiode fehlt der Hebel auf den Bestand an Genehmigungen, der schon existiert.
Der Zug
Instrument: eine Förderrichtlinie des BMWSB — eine Verwaltungsvorschrift, die die Ministerin ohne Gesetzgebungsverfahren selbst erlassen und über die KfW aus dem laufenden Wohnungsbau-Etat administrieren kann. Kern: ein degressiver Zuschuss (oder verbilligter Kredit), der ausschließlich an den tatsächlichen Baubeginn innerhalb eines engen Fensters gekoppelt ist — ausgezahlt nur, wenn binnen zwölf Monaten nach Bewilligung der Bau begonnen wird, mit Vorrang für miet- und sozialgebundene Vorhaben und für Genehmigungen, die dem Verfall nahe sind.
Zuständigkeit: Förderrichtlinien für die Bundes-Wohnungsbauförderung liegen im BMWSB. Anders als das Bauordnungsrecht (Ländersache) oder das zivilrechtliche Gebäudetyp-E-Vorhaben (mit dem Justizressort geteilt) ist dieser Zug voll in Hubertz' Hand.
Erster Schritt: binnen Wochen ein Referentenentwurf beziehungsweise Eckpunkte der Richtlinie in die Ressort- und KfW-Abstimmung.
Größenordnung: adressiert werden die rund 453.500 genehmigten, aber nicht begonnenen Wohnungen — ein Vielfaches der 206.600 Fertigstellungen eines ganzen Jahres. Schon eine Aktivierungsquote von einem Fünftel entspräche fast einem halben Jahrgang zusätzlicher Wohnungen.
Warum der Zug trägt
Für Hubertz ist es der schnellste Pfad zu ihrem eigenen Ziel. Neue Genehmigungen brauchen Jahre bis zur Fertigstellung; die halbe Million schon genehmigter Wohnungen könnte binnen zwölf bis achtzehn Monaten sichtbar werden. Nichts anderes bringt ihr in dieser Wahlperiode ähnlich schnell fertige Wohnungen — und damit den messbaren Erfolg, an dem ihr Haus gemessen wird.
An den drei Achsen: Demokratie — regelbasiert, transparent, diskriminierungsfrei ausgeschrieben; ein rein wirtschaftlicher Anreiz ohne Eingriff in Rechte oder Institutionen, also neutral bis positiv. Ökologie — positiv bis neutral, weil aktiviert wird, was bereits genehmigt ist (überwiegend Innenentwicklung und Nachverdichtung statt neuer Flächenversiegelung), und weil die Richtlinie die geltenden Energiestandards ausdrücklich unangetastet lässt. Effizienz — hoch: Der Zug hebt versunkenes Planungs- und Genehmigungskapital, statt es verfallen zu lassen; die Kopplung an den Baubeginn hält die Streuverluste klein.
Stärkster Einwand: Mitnahmeeffekte — subventioniert würden auch Projekte, die ohnehin starten. Berechtigt. Doch die Degressivität, das enge Baubeginn-Fenster und der Vorrang für verfallsnahe sowie mietgebundene Vorhaben lenken das Geld auf die Grenzfälle, die sonst kippen. Die Alternative — nichts tun — lässt genehmigte Wohnungen verfallen; jede verfallene Genehmigung ist teurer als der marginale Mitnahmeanteil.
Neuheit: Hubertz' bisherige Instrumente setzen woanders an — der Bau-Turbo (Oktober 2025) beim Genehmigungstempo, „Gewerbe zu Wohnen" (Start Juli 2026, bis 30.000 Euro je Einheit) bei der Umnutzung, der Aktionsplan vom 19.06.2026 bei den Baukosten. Eine Förderrichtlinie, die gezielt den Sprung von der Genehmigung in den Baubeginn prämiert, hat sie nicht vorgelegt.
Prüfstein
- Adressat: Verena Hubertz (SPD), Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauen
- Zug: befristete BMWSB-Förderrichtlinie „Baustart-Aktivierung" mit an den Baubeginn gekoppeltem, degressivem Zuschuss für genehmigte, nicht begonnene Wohnungen
- Frist: 15.01.2027
- Prüfstein: Hat das BMWSB bis zu diesem Datum einen Referentenentwurf oder eine in Kraft gesetzte Förderrichtlinie veröffentlicht, die einen an den tatsächlichen Baubeginn gekoppelten Zuschuss für bereits genehmigte Wohnungen vorsieht? (ja/nein)