Gleichzeitig zahlten Käufer in Köln für eine 80-Quadratmeter-Wohnung im ersten Halbjahr 2026 rund 3,8 Prozent mehr als ein Jahr zuvor.

Die Erholung des deutschen Immobilienmarktes, von der Verbände und Marktberichte seit 2024 sprechen, ist eine Erholung des Restangebots — nicht des Marktes als Ganzes.

Die sieben größten Städte gaben im zweiten Quartal 2026 beim Gesamtindex für Eigentumswohnungen nach: minus 0,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, minus 0,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Wer daraus liest, dass die Metropolen entspannt haben, übersieht, was innerhalb dieser Aggregate passiert. Das mittlere Wohnungssegment — Zwei- bis Vierzimmerwohnungen zwischen 75 und 125 Quadratmetern — entwickelt sich abgekoppelt vom Gesamtindex. Es ist das Segment, das eine breite Käufergruppe anspricht: zu groß für Singles, zu erschwinglich für die obere Einkommensspitze, zu knapp für die Nachfrage.

Drei Städte gegen den Trend

Köln führt diese Bewegung: 5.239 Euro pro Quadratmeter für mittlere Größen im ersten Halbjahr 2026, 3,8 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Dieselbe Stadt, die im gleichen Zeitraum bei den Angebotsmieten mit 7,9 Prozent Steigerung bundesweit hervorsticht. Hamburg folgt mit 6.636 Euro und plus 2,9 Prozent; Berlin mit 5.940 Euro und plus 1,2 Prozent. Stuttgart stagnierte bei minus 0,7 Prozent bei 4.450 Euro pro Quadratmeter, München verzeichnete im mittleren Bestandssegment ein leichtes Minus von 0,2 Prozent — bei 8.078 Euro pro Quadratmeter, einem Niveau, das Stagnation als Beruhigung erscheinen lässt.

Der Mechanismus dahinter ist einfach. Das Angebot schrumpft von oben: Neubauten entstehen kaum noch, weil sie sich nicht rechnen. Die fertiggestellten Wohnungen sanken 2025 auf rund 206.000 Einheiten — 18 Prozent weniger als im Vorjahr. Der GdW, der Bundesverband der Wohnungsunternehmen, prognostiziert für 2026 einen weiteren Einbruch auf 160.000 Einheiten, verglichen mit ursprünglich geplanten 300.000. Was nicht gebaut wird, fehlt als Bestand in fünf Jahren. Was heute fehlt, treibt den Preis dessen, was verfügbar ist.

Die Rechnung, die nicht aufgeht

Der Grund für den Neubaustopp liegt in einer Differenz, die sich seit 2021 nicht geschlossen hat. Eine Neubauwohnung muss, um bei einer angestrebten Nettomietrendite von vier Prozent rentabel zu sein, zwischen 14,84 und 36,16 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter erzielen — je nach Lage, Ausstattungsstandard und Finanzierungsstruktur. Der bundesweite Marktdurchschnitt liegt bei 7,40 Euro. Die rein rechnerisch notwendige Nettokaltmiete für Neubauten ist zwischen 2021 und 2023 um fast zwei Drittel gestiegen.

Haus & Grund beschreibt diese Lücke als strukturell: Neubau für private Vermieter ist unter diesen Bedingungen kaum noch darstellbar. Der ZIA verweist auf den staatlichen Anteil an den Baukosten — nach Verbandsrechnung rund 37 Prozent —, der über Steuern, Auflagen und Bürokratie wirkt. GdW-Unternehmen investierten 2025 zwölf Milliarden Euro in den Bestand, acht Milliarden in den Neubau: Das Verhältnis zeigt, wohin das Kapital fließt, wenn der Neubau nicht rentiert.

Institutionelle Investoren: Konstanz als Aussage

Die Frage, ob institutionelle Anleger die Lücke füllen, beantwortet die Industria-Umfrage unter institutionellen Anlegern nüchtern: Die Immobilienquote bleibt bei rund 26 Prozent des Portfolios — konstant gehalten oder leicht reduziert. Wohnimmobilien sollen in den nächsten zwölf Monaten rund ein Drittel der geplanten Immobilienmittel erhalten. Das klingt nach Engagement, entspricht aber einer Erholung von einem sehr tiefen Ausgangspunkt: Das Transaktionsvolumen institutioneller Investoren für Wohnimmobilien fiel zwischen 2021 und 2022 um 73 Prozent. 2024 wuchs es um 14 Prozent auf 8,8 Milliarden Euro — ein Schritt zurück ins Spiel, kein Aufholschub.

Der EZB-Einlagensatz, aktuell bei 2,50 Prozent, bleibt das Dämpfungsmittel für neue Projekte. Er verteuert Kredite und senkt die Differenz zwischen erzielbarer Mietrendite und Finanzierungskosten. Ob er die Entscheidung zwischen Neubau und Bestandskauf für institutionelle Investoren kippt, ist nicht pauschal zu sagen — Zinsbindungsfristen, ESG-Kriterien und Renditeerwartungen spielen hier jeweils eine andere Rolle. Klar ist: In einem Markt, in dem Neubau strukturell defizitär ist und Bestandsobjekte in mittleren Lagen Preissteigerungen verzeichnen, zieht Kapital in den Bestand.

Was der Stimmungsindex nicht zeigt

Der ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex von 1,3 Punkten im September 2026 bildet das arithmetische Mittel eines gespaltenen Marktes — und ist damit in beide Richtungen irreführend. Er ist zu positiv für die Projektentwickler, die unter Finanzierungslasten und Baukostendruck keine neuen Objekte starten. Er ist zu negativ für den, der ein Bestandsobjekt im mittleren Kölner oder Hamburger Segment verkauft.

Das IW Köln prognostiziert bis 2035 einen realen Anstieg der Wohnimmobilienpreise von durchschnittlich rund einem Prozent pro Jahr — mit starker regionaler Spreizung. Strukturschwache Regionen könnten stagnieren oder rückläufige Preise sehen. In fünf der sieben Metropolen überschreiten die Wohnkosten bereits heute die Grenze zur Unbezahlbarkeit für Durchschnittsverdiener: 35 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens sind die Schwelle, München, Hamburg, Berlin, Frankfurt und Köln liegen darüber.

Woran sich zeigen wird, ob die Diagnose der Marktspaltung trägt: Wenn die Fertigstellungszahlen bis 2027 nicht steigen — und dafür gibt es derzeit keinen strukturellen Grund —, werden die Bestandspreise im mittleren Segment in Köln, Hamburg und Berlin weiter über dem Gesamtindex der Metropolen liegen. Dreht sich das Verhältnis, wenn Neubauförderung oder Zinssenkungen die Rentabilitätslücke schließen, fiele dieser Preisdruck weg. Beide Bedingungen sind im aktuellen Marktumfeld nicht in Sicht.