Wer nicht umzieht, zahlt – und wer umzieht, zahlt mehr

Das Wort Gentrifizierung bezeichnet einen Vorgang, keine Gesinnung: Ein Stadtviertel wertet auf, neue Mieter zahlen mehr, Altmieter ziehen – freiwillig oder unter Druck – ab. Ob dieser Vorgang Verdrängung produziert, und wenn ja für wen, ist in der öffentlichen Debatte oft behauptet und selten belegt. Was sich für den Zehnjahreszeitraum bis 2026 sagen lässt und was nicht, zeigen die vorliegenden Daten.

Die Mietschere: Bestand gegen Neuvermietung

Seit 2013 sind Neuvertragsmieten in Deutschland um rund drei Viertel gestiegen, Bestandsmieten nur moderat. Dieser Abstand ist der Kern des Problems. Laut einer Analyse des Ifo-Instituts vom Oktober 2025, durchgeführt von Oliver Falck, Simon Krause und Pascal Zamorski, beträgt der Aufschlag bei Neuvermietungen in den sieben größten Städten im Schnitt 48 Prozent gegenüber laufenden Verträgen – das entspricht 4,48 Euro pro Quadratmeter. Berlin liegt mit rund 70 Prozent an der Spitze, München folgt mit 45 Prozent, Hamburg mit 37 Prozent; Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf liegen zwischen 30 und 36 Prozent.

Für die 14 größten deutschen Städte insgesamt ergibt sich über zehn Jahre ein durchschnittlicher Mietanstieg von 44 Prozent; Berlin und Leipzig verzeichneten mit 69 beziehungsweise 67 Prozent die stärksten Zuwächse. Bundesweit lagen die Angebotsmieten bei Bestandswohnungen im dritten Quartal 2025 bei 8,80 Euro pro Quadratmeter – ein Anstieg von 3,0 Prozent gegenüber dem Vorjahr, laut IW Köln. Für Großstädte wie Köln werden für das zweite Quartal 2026 Jahreswachstumsraten von 7,9 Prozent genannt.

Zamorski formuliert den Effekt dieser Schere präzise: Menschen in günstigen Bestandsverträgen bleiben, auch wenn die Wohnung nicht mehr zur Lebenssituation passt. Die Mobilität sinkt, die Verfügbarkeit für den Arbeitsmarkt nimmt ab. Was wie Beharrlichkeit aussieht, ist oft ökonomisches Kalkül – wer auszieht, verliert seinen Preisvorteil dauerhaft.

Wohnkostenüberlastung: Wer zahlt wie viel

Wohnkostenüberlastung heißt: Ein Haushalt wendet mehr als 40 Prozent seines verfügbaren Einkommens für Wohnkosten auf. Das Statistische Bundesamt zählte für 2025 bundesweit 11,2 Prozent der Bevölkerung als überlastet; der EU-Durchschnitt liegt bei 7,7 Prozent. In deutschen Großstädten liegt der Anteil der überbelasteten Mieterhaushalte bei 25,9 Prozent.

Entscheidend ist die Aufschlüsselung nach Einkommensgruppen. Bei den einkommensschwächsten 20 Prozent der Mieterhaushalte betrug der Wohnkostenanteil 2021 durchschnittlich 42,6 Prozent des verfügbaren Einkommens – bei laufenden Bestandsverträgen. Bei Neuvermietungen in Großstädten erreicht dieser Wert laut Ifo-Analyse inzwischen fast 50 Prozent. Rund 1,1 Millionen Mieterhaushalten in deutschen Großstädten – 12,9 Prozent – bleibt nach Abzug von Miete und Nebenkosten weniger als das Existenzminimum.

Der Paritätische Gesamtverband hat Ende 2025 eine ergänzende Berechnung vorgelegt: Wer die Armutsquote nicht am verfügbaren Gesamteinkommen bemisst, sondern am Einkommen nach Abzug der Wohnkosten, kommt auf 18,4 Millionen Menschen unterhalb der Armutsschwelle – 5,4 Millionen mehr als bei der Standardberechnung des Statistischen Bundesamts. Joachim Rock, Hauptgeschäftsführer des Paritätischen, beschreibt das so: „Das eigene Zuhause wird immer stärker zur Armutsfalle." Die Methode ist umstritten – sie erzeugt eine andere Maßzahl, keine andere Realität –, trifft aber einen realen Punkt: Das Standardmaß (Armutsgefährdung unter 60 Prozent des Medianeinkommens) erfasst nicht, wie viel von diesem Einkommen für Wohnen bereits weggegangen ist.

Was als Verdrängung gilt – und was die Belege leisten

Verdrängung im Sinne der Stadtforschung meint, dass Haushalte ein Viertel verlassen, weil sie sich die gestiegenen Kosten nicht mehr leisten können oder weil Vermieter Mietverträge beenden, um höhere Mieten erzielen zu können. Diese Definition ist enger als der Alltagsbegriff: Nicht jeder, der aus einem teuer werdenden Viertel wegzieht, ist verdrängt worden; und nicht jeder, der verdrängt worden ist, taucht in einer Statistik auf.

Amtliche Daten erfassen Preisverläufe, keine Umzugsmotive. Die Forschung belegt Korrelationen – steigende Mieten, sinkende Anteile einkommensschwacher Haushalte in aufwertenden Quartieren, wachsende Spreizung zwischen Arm und Reich in Großstädten –, aber keine lückenlose Kausalität auf Quartiersebene. Eine Längsschnittstudie zu Frankfurt am Main, erschienen in einer stadtforschenden Fachzeitschrift, hat Gentrifizierungsprozesse auf kleinräumiger Ebene untersucht und zeigt, dass Aufwertung mit einer Verjüngung der Bewohnerschaft einhergeht; Altmieter und Geringverdiener sind häufiger weg. Ob sie gingen oder gehen mussten, lässt sich aus den Daten allein nicht ableiten.

Die Armutsquote ist in 46 Prozent der deutschen Großstädte gestiegen, in 34 Prozent gesunken – so die Bertelsmann Stiftung für den Zeitraum bis 2019. Besonders betroffen sind Kommunen im Ruhrgebiet; ostdeutsche Großstädte verzeichneten tendenziell sinkende Quoten. Diese regionale Differenzierung verweist darauf, dass „Gentrifizierung in deutschen Städten" kein einheitlicher Vorgang ist: Berlin, Leipzig und München haben gänzlich unterschiedliche Ausgangsbedingungen und Verdrängungsdynamiken.

Schutzinstrumente: Mietpreisbremse und Milieuschutz

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete – mit Ausnahmen für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen. Studien weisen auf eine moderate Bremswirkung von etwa 2 bis 4 Prozent hin. Die Schere zwischen Bestandsmieten und Neuvertragsmieten hat sich trotzdem geöffnet, weil die Vergleichsmieten selbst gestiegen sind und weil Ausnahmen – insbesondere für Modernisierungen und möblierte Kurzzeitvermietungen – den Anwendungsbereich einschränken.

Milieuschutzgebiete, rechtlich verankert in § 172 BauGB, verfolgen ein anderes Ziel: Sie sollen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet erhalten, indem bauliche Aufwertungen genehmigungspflichtig werden. Das schützt das Quartier strukturell, aber nicht den einzelnen Mieter vor Mieterhöhungen. Seit einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom November 2021 können Kommunen das kommunale Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten nicht mehr in der bisherigen Form einsetzen – ein erheblicher Einschnitt für Städte wie Berlin, die dieses Instrument aktiv genutzt hatten.

Die stärkste Version des Gegenarguments lautet: Regulierung löst das Problem nicht, sondern verschiebt es. Wer Bestandsmieter schützt, erhöht für alle anderen die Markteintrittskosten. Ifo-Forscher Falck argumentiert, die Politik müsse auf der Angebotsseite ansetzen – niedrigere Baukosten, schnellere Genehmigungen, gezielte Förderung bezahlbarer Wohnungen. Dem hält die Kritik entgegen, dass Neubau in Großstädten primär hochpreisige Wohnungen produziert und Konversionsflächen häufig zu Aufwertungsimpulsen werden, die Verdrängung in angrenzenden Quartieren auslösen. Beide Positionen sind durch Empirie gestützt – sie betonen unterschiedliche Zeithorizonte und Zielgruppen.

Was das Wohngeld leistet – und wo es endet

Zum 1. Januar 2023 trat das Wohngeld-Plus-Gesetz in Kraft. Die Empfängerzahl stieg von rund 650.000 auf 1,2 Millionen Haushalte Ende 2023 – ein Anstieg von 80 Prozent. Die staatlichen Ausgaben verdoppelten sich auf 4,3 Milliarden Euro. Ende 2025 bezogen rund 1,3 Millionen Haushalte Wohngeld, die Ausgaben lagen bei knapp 5 Milliarden Euro – der höchste Stand seit Beginn der Zeitreihe 2005. Der durchschnittliche Anspruch betrug Ende 2023 bei reinen Wohngeldhaushalten 297 Euro monatlich.

Das Wohngeld federt Wohnkostenbelastungen ab, ohne sie zu beseitigen. Die Höchstbeträge für anrechenbare Wohnkosten im Wohngeldgesetz gelten für 2025 und 2026 unverändert; liegt die tatsächliche Miete darüber, wird der Differenzbetrag nicht berücksichtigt. In teuren Großstadtmärkten klafft deshalb eine Lücke zwischen dem, was das Wohngeld anerkennt, und dem, was Vermieter verlangen. Wie groß diese Lücke für einzelne Haushaltstypen in Berlin oder München im Jahr 2026 konkret ist, weist die amtliche Statistik nicht auf Stadtebene aus.

Nächster Prüfpunkt ist die turnusmäßige Anpassung der Wohngeldhöchstbeträge. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung evaluiert die Wohngeld-Plus-Reform seit 2024; Ergebnisse sollen zeigen, ob die Reform die Überlastungsquoten der Zielgruppen tatsächlich gesenkt hat. Bis diese Daten vorliegen, bleibt die Wirkung des Instruments auf einkommensschwache Haushalte in Gentrifizierungsgebieten eine offene empirische Frage – eine, an deren Antwort sich ablesen lässt, ob das Wohngeld ein Schutzschirm ist oder eine Subvention für weiter steigende Mieten.